Ratgeber
Umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten: der § 2 BetrKV-Katalog mit Fundstellen
Ob eine Position in Ihrer Abrechnung stehen darf, hängt von zwei Dingen ab: Sie muss im Katalog des § 2 BetrKV aufgeführt sein, und die Umlage muss in Ihrem Mietvertrag vereinbart sein. Diese Seite deckt die erste Bedingung ab: eine nachschlagbare Liste aller Kostenarten mit Status und verlinkter Fundstelle. Wichtig dabei: "im Katalog aufgeführt" heißt noch nicht "in Ihrem Fall umlegbar", denn die zweite Bedingung steht in Ihrem Vertrag. Wer seine komplette Abrechnung gegen den Katalog halten lassen will, kann sie im Nebenkosten-Check hochladen.
Der Katalog zum Nachschlagen
Die folgende Tabelle führt die 17 Kostenarten des § 2 BetrKV und die häufigsten Streitpositionen auf; der Status folgt bewusst der Dreiteilung "aufgeführt / nicht aufgeführt / strittig", denn ein Urteil über Ihren Einzelfall ersetzt sie nicht.
Platzhalter Interaktives Modul in Vorbereitung
MODUL: filterbare Katalog-Tabelle (G12). Filter und Paginierung als Fragment, nicht als eigene URL. Anker-IDs je Zeile stabil halten.
| Position | Status | Fundstelle | Kurznotiz |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer und öffentliche Lasten | aufgeführt | § 2 Nr. 1 BetrKV | Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks. Details unten. |
| Wasserversorgung | aufgeführt | § 2 Nr. 2 BetrKV | Wassergeld, Grundgebühren, Zählermiete, Wartung. |
| Entwässerung | aufgeführt | § 2 Nr. 3 BetrKV | Kanal- und Abwassergebühren. |
| Heizung (zentrale Anlage) | aufgeführt | § 2 Nr. 4 BetrKV | Betriebskosten der Heizanlage; Verteilung regelt die Heizkostenverordnung. |
| Warmwasser (zentrale Anlage) | aufgeführt | § 2 Nr. 5 BetrKV | Betriebskosten der Warmwasserversorgung. |
| Verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen | aufgeführt | § 2 Nr. 6 BetrKV | Kombianlagen. |
| Aufzug | aufgeführt | § 2 Nr. 7 BetrKV | Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Pflege, Prüfung. |
| Straßenreinigung und Müllbeseitigung | aufgeführt | § 2 Nr. 8 BetrKV | Öffentliche Gebühren und private Entsorgung. |
| Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | aufgeführt | § 2 Nr. 9 BetrKV | Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile. |
| Gartenpflege | aufgeführt | § 2 Nr. 10 BetrKV | Auch das Fällen eines morschen Baums, siehe unten. |
| Beleuchtung | aufgeführt | § 2 Nr. 11 BetrKV | Strom für Außenbeleuchtung und Gemeinschaftsflächen. |
| Schornsteinreinigung | aufgeführt | § 2 Nr. 12 BetrKV | Kehrgebühren nach Gebührenordnung. |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | aufgeführt | § 2 Nr. 13 BetrKV | Gebäude-, Glas-, Haftpflichtversicherung. Details unten. |
| Hauswart | aufgeführt, mit Grenzen | § 2 Nr. 14 BetrKV | Nur hauswarttypische Tätigkeiten, siehe unten. |
| Gemeinschaftsantenne / Breitband | aufgeführt, seit 07/2024 eingeschränkt | § 2 Nr. 15 BetrKV, § 230 Abs. 4 TKG | Kabel-TV-Umlage für Altanlagen zum 30.06.2024 ausgelaufen, siehe unten. |
| Wäschepflege-Einrichtungen | aufgeführt | § 2 Nr. 16 BetrKV | Gemeinschaftswaschküche. |
| Sonstige Betriebskosten | aufgeführt, mit Voraussetzungen | § 2 Nr. 17 BetrKV | Nur konkret benannte, im Vertrag vereinbarte Positionen, siehe unten. |
| Verwaltungskosten | nicht aufgeführt | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV | Ausdrücklich ausgenommen, siehe unten. |
| Reparaturen und Instandhaltung | nicht aufgeführt | § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV | Ausdrücklich ausgenommen, siehe unten. |
| Rauchwarnmelder-Miete | nicht aufgeführt | BGH VIII ZR 379/20 | Anschaffungskosten sind keine sonstigen Betriebskosten, siehe unten. |
| Bankgebühren, Porto, Zinsen | nicht aufgeführt | § 1 Abs. 2 BetrKV | Teil der Verwaltung. |
| Leerstandskosten | Zuordnungsfrage | BGH VIII ZR 159/05 | Frage der Verteilung, nicht der Kostenart, siehe unten. |
Häufig nachgefragte Kostenarten im Detail
Die folgenden Abschnitte erklären die Positionen, zu denen die meisten Fragen kommen, jeweils mit Fundstelle.
Verwaltungskosten
Verwaltungskosten sind in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich von den Betriebskosten ausgenommen und im Katalog des § 2 BetrKV nicht aufgeführt. Dazu zählen etwa Hausverwaltung, Bankgebühren und Porto.
Allgemein gilt
Entwurf, rechtliche Freigabe ausstehend
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Verwaltungskosten bei Wohnraum nicht auf den Mieter umgelegt werden können und eine gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale im Formularmietvertrag unwirksam ist (BGH, Urteil vom 19.12.2018, VIII ZR 254/17, zu § 556 Abs. 4 BGB in der damals geltenden Fassung, heute § 556 Abs. 5 BGB). Ob das auf Ihren Fall zutrifft, prüft dieser Check nicht.
Reparaturen und Instandhaltung
Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten und im Katalog nicht aufgeführt. Taucht in Ihrer Abrechnung eine Position wie "Reparatur" oder "Instandsetzung" auf, ist das ein Prüfpunkt für Ihr Gespräch mit Vermieter oder Fachstelle.
Hauswart und Hausmeisterkosten
Hauswartkosten sind im Katalog aufgeführt (§ 2 Nr. 14 BetrKV), aber nur für hauswarttypische Tätigkeiten.
Allgemein gilt
Entwurf, rechtliche Freigabe ausstehend
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Hauswartkosten nur für hauswarttypische Tätigkeiten umlegbar; Anteile für Instandhaltung und Verwaltung sind nachvollziehbar herauszurechnen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07). Ob das auf Ihren Fall zutrifft, prüft dieser Check nicht.
Kabelgebühren seit 2024
Ein zentraler jüngerer Einschnitt im Katalog: Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kosten für bestehende Kabel-TV-Anschlüsse aus Altverträgen nicht mehr über die Nebenkosten umgelegt werden. Grundlage ist das Telekommunikationsgesetz 2021: Die Übergangsregelung des § 230 Abs. 4 TKG ließ die Abrechnung über die Betriebskosten nur noch bis zum 30. Juni 2024 zu (Ende des sogenannten Nebenkostenprivilegs); seither können Mieter die Inanspruchnahme nach § 71 Abs. 2 TKG beenden; eine verständliche Erläuterung bietet die FAQ des Deutschen Mieterbunds. Taucht in einer Abrechnung für Zeiträume ab Juli 2024 eine Kabel-TV-Position auf, ist das ein Prüfpunkt.
Versicherungen
Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sind im Katalog aufgeführt (§ 2 Nr. 13 BetrKV): namentlich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Nicht darunter fallen persönliche Versicherungen des Eigentümers, etwa eine Rechtsschutzversicherung.
Grundsteuer
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist im Katalog aufgeführt (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Seit der Grundsteuerreform zum Jahr 2025 haben sich viele Beträge verändert; ob Ihr Betrag richtig ist, lässt sich aus Durchschnittswerten nicht zurückrechnen, weil der individuelle Messbetrag Ihres Gebäudes nicht öffentlich ist. Die Hebesätze der Gemeinden veröffentlicht das Statistische Bundesamt in der Realsteuer-Statistik.
Rauchwarnmelder und Baumfällung: zwei geklärte Streitfragen
Zwei Positionen, die häufig für Diskussionen sorgen, hat der Bundesgerichtshof entschieden:
Allgemein gilt
Entwurf, rechtliche Freigabe ausstehend
Die Miete für Rauchwarnmelder ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht als sonstige Betriebskosten umlegbar, weil sie den nicht umlagefähigen Anschaffungskosten gleichsteht (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Die Kosten für das Fällen eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums zählen dagegen zu den Kosten der Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrKV (BGH, Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20). Ob das auf Ihren Fall zutrifft, prüft dieser Check nicht.
Strittige und "sonstige" Positionen
Nr. 17 des Katalogs ("sonstige Betriebskosten") ist kein Auffangbecken für alles Übrige. Gemeint sind laufende Kosten, die im Mietvertrag konkret benannt und vereinbart sind, etwa die Wartung bestimmter technischer Anlagen. Eine Abrechnungszeile wie "Sonstiges" ohne Erläuterung lässt sich keiner Kostenart zuordnen; der Status ist dann schlicht "Zuordnung unklar", und genau das ist ein guter Prüfpunkt für Ihr Gespräch mit dem Vermieter: Welche Leistung steckt dahinter, und wo ist sie vereinbart?
Leerstand und Wirtschaftlichkeit
Zwei Querschnittsfragen betreffen nicht einzelne Kostenarten, sondern die Verteilung und die Kostenhöhe insgesamt.
Allgemein gilt
Entwurf, rechtliche Freigabe ausstehend
Bei einer Umlage nach Wohnfläche trägt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Vermieter die Betriebskosten leerstehender Wohnungen (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Ob das auf Ihren Fall zutrifft, prüft dieser Check nicht.
Zum Wirtschaftlichkeitsgebot, also der Frage, ob Kosten unnötig hoch eingekauft wurden:
Allgemein gilt
Entwurf, rechtliche Freigabe ausstehend
Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot; der Verweis auf überdurchschnittliche Werte eines Betriebskostenspiegels genügt dafür nicht (BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10). Ob das auf Ihren Fall zutrifft, prüft dieser Check nicht.
Wie Sie die Höhe Ihrer Kosten überhaupt in eine vergleichbare Größe bringen, zeigt der Nebenkosten-pro-m²-Rechner (Seite in Vorbereitung, Link deaktiviert); diese Katalog-Seite arbeitet bewusst ohne Euro-Werte.
Und was steht in Ihrem Mietvertrag?
Der Katalog ist nur die halbe Prüfung. Die zweite Bedingung ist die Vereinbarung im Mietvertrag: Betriebskosten können nur umgelegt werden, wenn der Vertrag das vorsieht.
Allgemein gilt
Entwurf, rechtliche Freigabe ausstehend
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt im Formularmietvertrag die Klausel, dass der Mieter "die Betriebskosten" trägt; einer Aufzählung der einzelnen Kostenarten bedarf es dann nicht (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Ob das auf Ihren Fall zutrifft, prüft dieser Check nicht.
An dieser Stelle eine ehrliche Grenze: Der Nebenkosten-Check hält jede Position Ihrer Abrechnung gegen den Katalog des § 2 BetrKV, er prüft aber nicht, was in Ihrem Mietvertrag vereinbart ist. Diese Frage gehört ins Gespräch mit Mieterverein, Verbraucherzentrale oder Anwalt; der Report liefert Ihnen dafür die Prüfpunkte mit Fundstellen.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?
Umgelegt werden können Kostenarten, die im Katalog des § 2 BetrKV aufgeführt und im Mietvertrag vereinbart sind. Die Tabelle oben zeigt für jede Position den Katalog-Status mit Fundstelle; ob die Vereinbarung in Ihrem Vertrag reicht, ist eine Frage für eine Fachstelle.
Wer zahlt die Nebenkosten bei Leerstand?
Bei einer Umlage nach Wohnfläche hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter die Kosten leerstehender Wohnungen trägt (VIII ZR 159/05). Ob und wie das Ihre Abrechnung betrifft, hängt vom verwendeten Schlüssel ab.
Was bedeutet "strittig" oder "Zuordnung unklar"?
Es bedeutet, dass sich die Position nicht eindeutig einer Katalog-Nummer zuordnen lässt oder ihre Behandlung von Details abhängt, etwa vom Vertragstext. Das ist kein Urteil, sondern ein Prüfpunkt: eine konkrete Frage, die Sie dem Vermieter oder einer Fachstelle stellen können.
Sind Hausmeisterkosten immer in voller Höhe umlegbar?
Sie sind im Katalog aufgeführt (§ 2 Nr. 14 BetrKV), aber nach der BGH-Rechtsprechung nur für hauswarttypische Tätigkeiten; Verwaltungs- und Instandhaltungsanteile sind herauszurechnen (VIII ZR 27/07). Eine ungewöhnlich hohe Hauswart-Position ist deshalb ein typischer Prüfpunkt.
An dieser Grenze endet, was eine Katalog-Seite leisten kann: Sie sehen den Status jeder Position, aber nicht, was Ihr Vertrag vereinbart. Für die rechnerische Seite Ihrer Abrechnung gibt es den Check.
Rechtsquellen zu dieser Seite: § 1 BetrKV, § 2 BetrKV, § 556 BGB, § 71 TKG, § 230 TKG; BGH-Entscheidungen VIII ZR 254/17, VIII ZR 27/07, VIII ZR 379/20, VIII ZR 107/20, VIII ZR 159/05, VIII ZR 340/10, VIII ZR 137/15.
Zuletzt geprüft am 05.09.2026. Was sich seit 2024 geändert hat: Kabel-TV-Umlage für Altanlagen zum 30.06.2024 ausgelaufen (§ 230 Abs. 4 TKG); Grundsteuerbeträge seit der Reform 2025 vielerorts verändert.
Einordnung dieser Seite
Entwurf, rechtliche Freigabe ausstehend
Diese Seite informiert allgemein und ersetzt keine rechtliche Prüfung Ihres Einzelfalls. Dafür sind Mieterverein, Verbraucherzentrale oder ein Anwalt zuständig; unser Check bereitet dieses Gespräch vor.Verwandte Themen: Nebenkosten-pro-m²-Rechner (Seite in Vorbereitung, Link deaktiviert) | Häufige Fehlerbilder | Belegeinsicht | Vorlage für Rückfragen (Seite in Vorbereitung, Link deaktiviert) | Nebenkostenabrechnung selbst prüfen